Notare haben in ihrem Bundesland die Möglichkeit, elektronisch auf das Grundbuch zuzugreifen, so dass ein aktueller Grundbuchauszug kurzfristig über den Notar besorgt werden kann. Der Grundbuchauszug gibt genaue Auskunft über den Grundbesitz (welche genauen Flurstücke sind gebucht, Größe in qm), den aktuellen Eigentümer, Belastungen des Grundstücks z.B. mit Grunddienstbarkeiten, wie Wegerechten oder Wohnungsrechten, sowie mit Grundpfandrechten, wie Grundschulden und Hypotheken.

Der Notar kann in der Regel auch kurzfristig auf elektronischem Wege aktuelle Flurkarten des Katasteramts einholen, so dass der im Grundbuch gebuchte Grundstücksbestand mit der Flurkarte abgeglichen werden kann. Von sich aus ist der Notar hierzu nicht verpflichtet.

Hier ergibt sich regelmäßig Klärungsbedarf in bestimmten Fällen:

Ist Verkäuferin z.B. eine Erbengemeinschaft oder ein Erbe bedarf es eines geeigneten Nachweises der Rechtsnachfolge, um überhaupt Änderungen im Grundbuch eintragen lassen zu können. Notwendig sind entweder öffentliches/notarielles Testament oder ein Erbvertrag, aus dem sich die Erben klar ergeben, oder ein Erbschein, der auf Antrag vom Nachlassgericht erteilt wird (kostenpflichtig).

Hohe praktische Relevanz hat auch die Beteiligung verheirateter Personen, vorwiegend auf Käuferseite, soweit ggf. ausländisches Güterrecht eine Rolle spielen könnte. Soweit auf Käuferseite mindestens einer der Beteiligten eine ausländische Staatsbürgerschaft, ggf. neben der deutschen, hat oder hatte, sollten frühzeitig alle relevanten Informationen zur Prüfung der Rechtsfolgen an den Notar gegeben werden, als da wären:

Welche Staatsbürgeschaften bestehen, ggf. seit wann?

Wann und wo wurde geheiratet?

Wo befand sich zum Zeitpunkt der Heirat der gewöhnliche Aufenthaltsort/Wohnsitz der Beteiligten?

Wurde ein Ehevertrag geschlossen?

Dies hat seinen Grund in der Verbreitung von Güterständen in vielen ausländischen Rechtsordnungen, die der deutschen Gütergemeinschaft ähneln und zur Folge haben können, dass ein Ehegatte am Kaufgegenstand Alleineigentum nicht oder nur unter besonderen Bedingungen erwerben kann.

Sollten Beteiligte der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig sein, um einer Beurkundung im Detail folgen zu können, sollte dies dem Notar rechtzeitig mitgeteilt werden. Es kann dann ein Dolmetscher beigezogen werden.

Häufig bietet sich an, einen Teil des Kaufpreises für mitverkaufte bewegliche Sachen, wie z.B. eine Einbauküche, Gartenmöbel oder –geräte u.Ä. auszuweisen, da hierauf keine Grunderwerbsteuert anfällt. Dazu sollten die Gegenstände konkret beschrieben werden, ggf. nach Art, Güte, Alter und Abnutzungsgrad, damit das Finanzamt bei schlüssiger Beschreibung auf weitere Nachweise zum Zeitwert absehen kann.

Bei Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum sollte außerdem der aktuell bestehende Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft mitgeteilt werden, da auch auf ihn keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Da alle für einen der Beteiligten relevante Regelungen der Beurkundungspflicht unterliegen, müssen diese in den notariellen Kaufvertag mitaufgenommen werden. Übernimmt also der Käufer neben der Kaufpreiszahlung weitere Verpflichtungen, müssen diese geregelt werden. Es kann sich um die Übernahme von Verbindlichkeiten, die Übernahme der Räumung des Objektes handeln. Häufig werden auch noch bestimmte Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten vereinbart, die vom Verkäufer zu leisten sind. Die Fallgestaltungen können hier sehr Vielgestaltig sein. Der Notar sollte rechtzeitig im Zuge der Entwurfserstellung von den Beteiligten über ihre besonderen Regelungswünsche informiert werden, damit er rechtssichere und klare Regelungen formulieren kann.

Für die Finanzierung hat sich in der notariellen Praxis etabliert, dass der Verkäufer dem Käufer eine Vollmacht zur Belastung des Kaufgegenstandes mit Finanzierungsgrundpfandrechten erteilt. Detaillierte Regelungen stellen sicher, dass hierdurch keine unzumutbaren Risiken für den Verkäufer entstehen und andererseits dem Umstand Rechnung getragen wird, dass die ganz überwiegende Mehrheit der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise finanzieren muss und dafür Sicherheiten benötigt.

Aus Käufersicher ist hier wichtig, die Finanzierung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages durch Finanzierungsbestätigung seiner Bank gesichert zu haben, andererseits den Darlehnsvertrag nach Möglichkeit erst zu unterschreiben, nachdem der Kaufvertrag beurkundet und wirksam geworden ist oder aber absehbar ist, dass dies innerhalb einer bei Verbraucherdarlehn regelmäßig bestehenden Widerrufsfrist geschieht. Die finanzierende Bank trägt i.d.R. nicht das Risiko des Scheiterns eines beabsichtigten Kaufvertrages und könnte ggf. eine Nichtabnahmeentschädigung für das Darlehn geltend machen, wenn der Käufer den Darlehnsvertrag verfrüht wirksam eingegangen ist und sich davon nicht mehr durch Widerruf lösen kann.

Zur Vermeidung von Risiken wird meist vereinbart, dass der Besitz am Kaufgegenstand erst mit Zahlung des Kaufpreises übergeben wird. Die Fälligkeit des Kaufpreises wird – ebenfalls zur Risikominimierung aufgrund der regelmäßig hohen Beträge – von einer Reihe von Voraussetzungen abhängig gemacht: So müssen zum Beispiel dem Notar alle zur Freistellung von Lasten (zum Beispiel alter Finanzierungsgrundschulden) notwendigen Unterlagen in grundbuchtauglicher Form vorliegen. Diese werden meist nach Beurkundung vom Notar selbst angefordert und kontrolliert. Ebenso müssen notwendige Genehmigungen (z.B. des Verwalters einer WEG) oder Zustimmungen (z.B. zur Belastung mit neuen Finanzierungsgrundpfandrechten bei Erbbaurechten) eingeholt werden. Da den Gebietskörperschaften unter bestimmten Voraussetzungen gesetzliche Vorkaufsrechte zustehen, muss der Notar auch hier regelmäßig Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen einholen. Das führt dazu, dass ein fixes Datum für die Kaufpreisfälligkeit in aller Regel nicht vereinbart wird.

Einzelheiten sollten hier ggf. immer mit dem Notar besprochen werden.

Ein Grundstück kann mit verschiedenen sogenannten „dinglichen“ – d.h. gegen jeden Rechtsnachfolger/Käufer automatisch weiterwirkenden – Rechten belastet sein. Die meisten Belastungen können im Grundbuch in den Abteilungen II (Grunddienstbarkeiten und sonstige Rechte) und III (Grundpfandrechte) eingetragen werden und sind somit sofort im Grundbuch erkennbar.

Weitere Belastungen, wie z.B. Baulasten, finden sich nicht im Grundbuch wieder, sondern werden im Baulastenverzeichnis der jeweils zuständigen unteren Baubehörde in Baulastenverzeichnis Grundstücksbezogen geführt. Typisch sind Wege- und Leitungsrechte, Abstands- oder Vereinigungsbaulasten. Es kann aber auch der Betrieb bestimmter Gewerbe ausgeschlossen sein o. Ä. Es empfiehlt sich, vor dem Verkauf/Kauf zu klären, ob solche Belastungen bestehen und mit welchem Inhalt. Der Notar kann auch hier behilflich sein.

Ebenfalls „dinglich“ auf dem Grundstück lasten die Grundbesitzabgaben und ähnliche öffentliche Kosten. Die jeweilige staatliche Stelle kann sich auch Rückstände vom jeweiligen Eigentümer bezahlen lassen.

Ein weiteres Thema können Altlasten sein, die zu öffentlich-rechtlich geregelten Beseitigungs- und Kostentragungspflichten führen können. Liegen Anhaltspunkte für Belastungen vor (ehemaliges Tankstellengelände/Industrieproduktion o.Ä.) sollte dies geprüft werden. Sind Altlasten saniert worden, sollte dies förmlich dokumentiert und unter behördlicher Aufsicht erfolgt sein.

Die Kosten der Vorbereitung und Beurkundung des notariellen Kaufvertrages beim Notar sowie er Durchführung des Vertrages, mit Ausnahme der Kosten der Lastenfreistellung, trägt üblicherweise der Käufer. Dies unterliegt aber der freien Vereinbarung der Beteiligten. Im Verhältnis zum Notar haftet jeder Urkundsbeteiligte für die Kosten, unabhänig davon, wer sie vereinbarungsgemäß zu tragen hat. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit bei allen Notaren identisch. Der Notar kann keine Vereinbarungen über seine Gebühren treffen.

Wichtig: Schon die Zurverfügungstellung des Kaufvertragsentwurfes durch den Notar löst einen großen Teil der bei Beurkundung anfallenden Gebühren aus. Wird der Vertrag tatsächlich beurkundet, fallen allerdings keine doppelten Gebühren an.

Für Käufer und Verkäufer bedeutet das jedoch, dass sie sich Gedanken machen sollten, wer zu welchem Zeitpunkt der Auftrag zur Erstellung des Entwurfs an den Notar erteilt. Soweit noch keine belastbare Einigkeit über den Verkauf mit einem Käufer besteht, sollte man das Kostenrisiko im Auge haben. Eine wirksame Kostentragungspflicht für die Beteiligtenseite, die den Auftrag an den Notar nicht erteilt hat, entsteht erst durch Vereinbarung im Rahmen der Beurkundung. Vorsorge lässt sich im Einzelfall durch individuelle, sinnvollerweise schriftliche, Vereinbarungen – die nicht beurkundet werden müssen – treffen, in denen geregelt wird, wer die Kosten für den Entwurf beim Notar trägt, wenn der Vertrag nicht zu Stande kommt.

Die Wirksamkeit des Vertrages kann vom Eintritt bestimmter Bedingungen abhängig gemacht werden, z.B. der Erteilung einer Baugenehmigung o.Ä.

Genehmigungserfordernisse ergeben sich meist aus Gesetzen oder bestehenden vertraglichen Vereinbarungen. Die Veräußerung größerer landwirtschaftlicher Flächen bedarf beispielsweise der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Ebenso bedarf die Veräußerung von Grundstücken, die in einem durch kommunale Satzung festgelegten Sanierungsgebiet liegen, der Genehmigung durch die Kommune. Regelmäßig ist auch die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Kommune auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BauGB erforderlich.

Vorkaufsrechte können sich aber auch aus im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen ergeben. Regelmäßig steht dem Eigentümer der mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ein Vorkaufsrecht zu.

Ein Vorkaufsrecht kann grundsätzlich ausgeübt werden, sobald ein wirksamer Kaufvertrag beurkundet wurde. Der Vertrag kommt dann im Wesentlichen inhaltsgleich mit dem Vorkaufsberechtigten zu Stande. Vorkaufsrechte können nicht durch Rücktrittsrechte für den Fall ihrer Ausübung umgangen werden. Daher sollte bei bekannten vertraglichen Vorkaufsrechten – vor allem im Käuferinteresse – frühzeitig geklärt werden ob der Vorkaufsberechtigte Interesse am Kauf hat.