Bauträgervertrag
Wenn Sie ein Haus (oder eine Wohnung) erwerben, das/die noch vom Verkäufer gebaut werden muss heißt der Verkäufer „Bauträger“. Im Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Grundstück. Der Bauträgervertrag bietet für beide Seiten Vorteile: Der Bauträger hat bereits „seinen“ Käufer gefunden und hat damit Planungssicherheit. Außerdem kann er den Kaufpreis, den er vom Käufer erhält, zur Errichtung des Gebäudes verwenden und braucht daher weniger Darlehen bei der Bank aufzunehmen. Das senkt die Kosten und wirkt sich günstig auf den Kaufpreis aus. Im Übrigen kann der Käufer bei der Gestaltung des Objekts seine eigenen Vorstellungen einbringen.
Andererseits kann das Kaufobjekt vor Abschluss des Kaufvertrages noch nicht besichtigt werden. Eine wichtige Rolle spielen daher beim Bauträgervertrag neben den rechtlichen Regelungen die technischen Unterlagen. Dazu gehören zum einen die Baubeschreibung und zum anderen die Baupläne. Diese Unterlagen werden entweder als Anlage dem abzuschließenden notariellen Kaufvertrag beigefügt oder sie sind bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt worden. In jedem Fall sollten Sie als Käufer sich diese Unterlagen rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchschauen.
Hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises sind zusätzlich zu den allgemeinen Bestimmungen die Regelungen der sog. Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten. Der Gesetzgeber schreibt darin zum Schutz des Käufers vor, dass der Kaufpreis in einzelnen Raten nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt gezahlt werden muss. Hierdurch wird vermieden, dass Sie als Käufer den gesamten Kaufpreis zahlen, ohne einen tatsächlichen Gegenwert in Form des errichteten Gebäudes zu haben.
Der Bauträgerkaufvertrag enthält auch Regelungen zu folgenden Fragen, die für Sie als Käufer wichtig sind:
• Bis zu welchem Zeitpunkt muss der Bau fertiggestellt sein?
• Welche Rechte stehen Ihnen zu, wenn nach der Fertigstellung Baumängel auftreten?
Besondere Vorsicht ist beim Abschluss getrennter Verträge über den Grundstückskauf und die Bauerrichtung geboten. Dies gilt vor allem, wenn der Vertrag über die Erstellung des Hauses nicht notariell beurkundet werden soll. Aus rechtlichen Gründen bedürfen nämlich beide Verträge zwingend der notariellen Beurkundung, wenn sie eine Einheit bilden. Und das ist oftmals der Fall. Unterbleibt in einem solchen Fall die Beurkundung auch nur eines Vertrages, sind beide Verträge nichtig.
Weitere Informationen zum Inhalt eines Bauträgervertrages finden Sie im Bauträgermerkblatt der Landesnotarkammer Bayern.
Weitere Hintergründe und Einzelheiten erläutert Ihnen Ihr Notar selbstverständlich vor und bei der Beurkundung.
Teilungserklärung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum.
Käufer erwerben stets einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören etwa wichtige Gebäudeteile, wie Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage. Die Verteilung der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Demgegenüber spielt der individuelle Nutzen, der z.B. bei einem Fahrstuhl für die Erdgeschosswohnung kaum besteht, keine Rolle.
Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum jeweiligen Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Die Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung. Achten Sie zudem darauf, dass tatsächliche Bauausführung und Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen zwischen Plan und Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen. Jede Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümer regelt. Dort finden sich oft spezielle Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Machen Sie sich also unbedingt mit der Gemeinschaftsordnung vertraut! Zudem können sich Regeln zur Kostentragung auch aus Beschlüssen ergeben. Daher sollten Sie sich zurückliegende Beschlüsse ansehen, und zwar vor dem Beurkundungstermin.
Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten und Bildung einer Rücklage an. Hierfür zahlen die Eigentümer ein monatliches Wohn- bzw. Hausgeld. Diese laufenden Kosten sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster für anstehende Maßnahmen bildet.
Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen in der Anlage reicht die Instandhaltungsrücklage aber oft nicht aus. Dann wird eine Sonderumlage beschlossen. Käufer müssen bedenken, dass eine solche Umlage regelmäßig erst fällig wird, wenn der Verwalter sie tatsächlich anfordert. Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen. Käufer sollten sich also stets vor einem Kauf darüber informieren, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden. Die Gemeinschaft kann ebenso einen Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet. Der Blick in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.
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