Die Corona-Pandemie hat großen Einfluss auf das alltägliche Leben. Dadurch, dass viele Unternehmen Ihre Geschäfte auf behördliche Anordnung schließen mussten, stellt sich natürlich die Frage nach der weiteren Mietzahlungspflicht bei eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit des Mietobjektes.
Natürlich gilt auch während der Corona-Pandemie der Grundsatz Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Unter besonderen Umständen sieht jedoch § 313 BGB, der die Störung der Geschäftsgrundlage behandelt, eine Ausnahme vor: wenn Umstände, die Bestandteil des Vertrages geworden sind, sich verändern oder wegfallen und die Vertragsparteien den Vertrag unter solchen Umständen nicht in dieser Form geschlossen hätten, kann bei Berücksichtigung des konkreten Einzelfalls, eine Anpassung des Vertrags verlangt werden.
Bundesweit haben Gerichte unterschiedliche Auffassungen über die Anwendung des § 313 BGB auf die aktuelle Situation vertreten. Der Deutsche Bundestag hat nun mit einer erneuten gesetzlichen Regelung Klarheit geschaffen. Die Änderung tritt am Tag nach ihrer Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Der neue Art. 240 § 7 EGBGB stellt klar, dass § 313 BGB grundsätzlich anwendbar auf das Gewerbemietrecht während der Pandemiesituation ist. Die bereits im Frühjahr beschlossenen Kündigungsausschlüsse sind nicht abschließend. Sollte also ein vermietetes Grundstück oder ein vermieteter Raum, der kein Wohnraum ist, aufgrund einer staatlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Pandemie, nicht oder nur unter erheblichen Einschränkungen verwendbar sein, so wird vermutet, dass dies ein Umstand im Sinne des § 313 BGB ist. Dies hat zufolge, dass eine Vertragspartei, unter Berücksichtigung des Einzelfalls (Beweispflicht des Mieters!), eine Anpassung des Gewerbemietvertrages (z.B. Stundung, Minderung etc.) verlangen kann. Diese Regelung ist ferner auch auf Pachtverträge und rückwirkend auf den ersten „Lockdown“ im Frühjahr diesen Jahres anwendbar sofern und soweit staatliche Einschränkungen bestanden.
Zusätzlich wurde auch das Einführungsgesetz zur Zivilprozessordung (EGZPO) geändert. Gemäß § 44 EGZPO haben Verfahren betreffend einer Anpassung von Miete oder Pacht eines Grundstückes oder Raumes, der nicht Wohnraum ist, wegen staatlichen Pandemie-Bekämpfungsmaßnahmen, spätestens innerhalb eines Monats nach Zustellung der Klageschrift stattzufinden. Diese Regelung soll ein schnelles Erreichen von Rechtssicherheit für alle Parteien bringen.
Haben Sie Fragen oder betrifft Sie diese Gesetzesänderung? Sprechen Sie uns gerne an!
